תמ"א 38

אין ספק שהדבר הבא בתחום הבניה הרוויה בישראל הוא התמ"א 38. מהי תמ"א 38 ? תמ"א 38 הינה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. בעשור שעבר רבים חשבו שתכניות הפינוי-בינוי יהוו חלק גדול מהבניה הרוויה במדינת ישראל, ובמבחן התוצאה זה לא כך.

מנתונים שפורסמו לאחרונה רק כ- 13% מהדירות שאושרו במתחמי פינוי-בינוי ביוזמת המדינה, הגיעו לשלב הבניה (THE MARKER), הנתונים הללו לצד שדרוג כמות היחידות שניתן לבנות כיום על פי התיקון לתמ"א 38, נתנו זריקת ריענון לכל נושא חיזוק המבנים בישראל.

בעבר קבלן/יזם שרצה לחזק בניין ולבנות עליו תוספת, היה יכול להוסיף קומה אחת בלבד. הדבר היה כלכלי רק באזורים מאוד יוקרתיים באזור המרכז, וקבר כל אפשרות של חיזוקי מבנים באזורים פחות יוקרתיים באזור המרכז, ובכלל לא היה צורך לבחון את העניין באזורי צפון ודרום הארץ, שם עקב עלות הדירות הנמוכה ממילא ביחס למרכז, העניין נפל על חוסר כלכליות מוחלטת.

* חשוב להבין!!! בשביל שדיירים קיימים יצליחו להכיל את העובדה שביתם הופך לסוג של אתר בניה למשך שנה- שנתיים, היזם משביח להם את הנכס בכך שהוא : א. מחזק את הבניין. ב. מתקין מעלית. ג. בונה לכל דירה מרפסת. ד. בונה לכל דירה ממ"ד תיקני. לאחר סיום הבניה, ערכה של כל דירה "ישנה" בפרויקט עשוי לעלות בעד 50% מערך הדירה מלפני השיפוץ ולפעמים אף למעלה מכך.

היזם לאחר התיקון לחוק תמ"א 38, מקבל כיום אופציה לבנות 2 קומות טיפוסיות+2פנטהאוזים+סגירת קומת עמודים מפולשת ליחידת דיור בקומת הקרקע. כך שבנין שהיה לפני התמ"א 38, 12 יח' דיור בגובה 4 קומות, עשוי להגיע ל-11 יח' דיור נוספות ולגובה של 7 קומות ולסה"כ של 23 יח' בבניין.

* משרדנו ביצע לאחרונה את כל תכנון הפנים בבניין כזה בדיוק ב-ק.ים בז'בוטינסקי 36 (הבניין כמעט גמור – אכלוס אוגוסט 2016), וכמו כן סיים את התכנון פנים של עוד 3 בניינים נוספים באזור (שז"ר 10,12,14), ועקב שביעות רצונו של היזם, עתיד המשרד לתכנן את הפרויקט המשך, מדובר בעוד כ- 20 בניינים בעתיד הקרוב.

* נקודה חשובה ונוספת שצריך לדעת כשבאים לרכוש דירה חדשה בתמ"א 38, היא שעלות הדירה/פנטהאוז, אמור להיות נמוך בכ-15% ביחס לבניינים חדשים באזור הנבנים בבנייה חדשה מהמסד לטפחות.

בניה של חלק חדש בבניין הנשענת על חלק ישן בבניין, אינה אמורה להוות כל בעיה, בתנאי שהבניה נעשתה באופן איכותי ועל פי תכנון הנדסי מדוקדק. ברוב המכריע של המקרים, הכל נעשה כשורה.